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26 de Outubro de 2020

Contratos: Dicas de como analisar e elaborar

Principais cuidados e requisitos contratuais.

Advocacia Portugal e Brasil, Advogado
há 5 anos

Contratos Dicas de como analisar e elaborar

Contrato é um tema extremamente complexo. Inicialmente, destaque-se que, pessoas estão arruinadas por terem firmado contratos mal redigidos, elaborados por leigos ou por profissionais que não possuem a devida habilitação.

Espécies de contratos

A primeira dica é que o contrato sofrerá variações, de acordo com o ramo do direito que regula. É o primeiro alerta, uma vez que, um contrato que afronta a legislação é nulo ou anulável, o que pode causar diversas consequências práticas.

Exemplo 1: A cláusula de um contrato de trabalho em que o trabalhador renuncia ao pagamento de horas extras é nula. Isso porque, trata-se um direito trabalhista irrenunciável.

Exemplo 2: Um contrato de trabalho de prestação de serviços pode configurar vínculo empregatício, caso ocorra os requisitos previstos no artigo da CLT.

Exemplo 3: O artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor descreve diversas hipóteses em que uma cláusula é "nula de pleno direito".

Exemplo 4: A cláusula de um contrato de locação que prevê multa compensatória integral é inválida, uma vez que a lei do inquilinato determina a multa proporcional.

Exemplo 5: É anulável o negócio em que o pai vende um imóvel para o filho, sem o consentimento dos demais herdeiros (Código Civil, artigo 496).


Os exemplos são inúmeros. No momento, basta alertar que, o contrato demandará conhecimento da respectiva legislação, de acordo com a relação que ele pretende regular. Alguns exemplos:

a) Relação de Trabalho: CLT (Decreto-Lei nº. 5.452/1943);

b) Relação de Consumo: Código de Defesa do Consumidor (Lei nº. 8.078/90);

c) Locação comercial ou residencial: Lei do Inquilinato (Lei nº. 8.245/91);

d) Representantes comerciais autônomos (Lei nº. 4.886/65) etc.

Outrossim, há relações que envolvem diversos ramos do direito, como por exemplo, o contrato de financiamento imobiliário. É comum que tais contratos demandem uma análise do CDC, do direito imobiliário e do direito bancário, simultaneamente.

O que não pode faltar em um contrato?

Qualificação completa das partes: Os dados são importantes para que seja possível localizar os contratantes se necessário.

Além disso, em algumas relações jurídicas é essencial saber a profissão e o estado civil das partes. À título de exemplo, na compra e venda de imóveis, a parte que for casada dependerá da autorização do cônjuge para realizar o negócio (fonte: Adriano M Pinheiro Advocacia).

Objeto do contrato: Deve haver a especificação clara do objeto do contrato, evitando expressões vagas (obrigações assumidas).

Valor: Se possível, é recomendável que se determine a forma de pagamento (cheque, espécie, operações bancárias), além de eventuais parcelamentos.

Multas: E se uma das partes “quebrar o contrato”? É essencial que seja prevista uma sanção ao inadimplente ou culpado pelo descumprimento. O contrato pode conter multa compensatória, indenizatória e moratória.

Registro em cartório e testemunhas: Nem sempre é necessário, mas, a cautela não faz mal a ninguém.

Validade do contrato (negócio jurídico)

Para ser considerado válido, o contrato deve cumprir os requisitos previstos no artigo 104, do Código Civil:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Quem assina?

É quase inacreditável, mas há pessoas que utilizam um contrato perfeito, assinado por que não tem a mínima legitimidade para contratar.

Exemplo 1: Há compradores que assinam um contrato de compra e venda com alguém que não é o proprietário do imóvel. O contrato é bem redigido, mas quem assina como vendedor não tem a propriedade do imóvel. Eu posso vender algo que não é meu? Não! Logo, o contrato é imprestável quando quem assina não tem a devida legitimidade.

Exemplo 2: Se uma empresa é contratante, o contrato deve ser assinado pelo seu representante legal. Deve-se examinar o contrato social da empresa, para saber se aquele sócio tem poderes, ou não, para entabular contratos. Se quem assina não é o sócio com poderes de representação, a assinatura é inútil.

Conclusão

Há instituições de ensino que oferecem pós-graduação em contratos, inclusive, cobrando 40 (quarenta) salários mínimos pelo curso. Por outro lado, há coleções de livros que tratam exclusivamente de contratos, rendendo de milhares de folhas para estudo. Em razão disso, temos, inclusive, os advogados chamados “contratualistas”.

Aliás, há advogados que, por não estarem habituados com contratos, contratam colegas com tal especialização. É comum que advogados de outras áreas, como criminalistas, por exemplo, peçam um auxílio ou até mesmo contrate um colega de profissão civilista, como faz o civilista quando precisa de uma atuação criminal.

Logo, causa-me enorme estranheza o fato de pessoas firmarem negócios de grande monta, com modelos de contratos de autoria desconhecida ou elaborado por profissionais que não tem formação e especialização jurídica para tanto.

Adriano Martins Pinheiro é advogado, com curso de extensão em contratos pela FGV, pós-graduado em direito empresarial, pós-graduando em direito imobiliário e palestrante em São Paulo (11) 2478-0590 - [email protected]).

4 Comentários

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Muito bom! rápido, prático e eficaz!
=) continuar lendo

Muito obrigado. Fico feliz por ter gostado! continuar lendo

Excelente artigo. Leitura agradável e de fácil compreensão. Parabéns ao colega por compartilhar esse conhecimento valioso! continuar lendo

Boa noite a todos, gostei muito da explanação do colega ele tem toda razão que um contrato de ser elaborado por um Advogado especialista na área, até porque um contrato mal redigido ou elaborado pode trazer sérias complicações aos contratantes, é de doer na retina saber que muitas pessoas entabulam instrumentos contratuais copiando e colando da internet sem saber qual é o sentido e os termos jurídicos expressos no instrumento. No entanto em que pese a assertiva do colega, na minha opinião o direito é uno apenas foi dividido por questões didáticas, sendo assim qualquer Advogado pode elaborar um contrato, mais para isso deverá se aprofundar no assunto. continuar lendo