Arrematação cancelada por embargos de terceiro

O Banco HSBC teve sua arrematação de bem imóvel cancelada, após decisão proferida pela Comarca de Barueri (Autos nº. 1010389-32.2014).

A instituição Financeira havia conseguido a arrematação em uma ação de execução. Após a satisfação do crédito, a ação foi sentenciada e extinta, com trânsito em julgado, havendo inclusive a averbação da arrematação na matrícula do imóvel.

O possuidor opôs embargos de terceiro, alegando que foi surpreendido com máquinas invadindo sua propriedade, sem conhecimento da arrematação do imóvel. Para fundamentar sua irresignação, o embargante acostou "contrato particular de promessa de cessão de direitos" e procuração outorgada pela antiga proprietária-executada, dando-lhe plenos poderes sobre o imóvel.

O embargante alegou, ainda, que, a época, retirou as certidões de matrícula atualizadas do imóvel e que a execução que ensejou a arrematação tramitou na comarca de Jandira e, não, em Barueri.

O Banco HSBC apresentou contestação, arguindo preliminares, no sentido de que, os embargos foram opostos em face da antiga proprietária (que lhe "vendeu" o imóvel) e contra ele, banco-exequente. Todavia, o Banco não poderia configurar como embargado, e sim, o arrematante.

Além disso, o banco alegou que os embargos eram intempestivos, uma vez que deveriam ter sido opostos em 05 (dias), após a arrematação, o que não ocorreu.

No mérito, o Banco HSBC argumentou que, quando o embargante comprou o imóvel, em 2009, já existia ação de execução desde 2006, com posterior pedido de arresto do imóvel, consubstanciando-se fraude à execução. Logo, se o embargante tomasse as cautelas de retirar as certidões da então vendedora-proprietária, tomaria conhecimento da indigitada execução.

Por fim, o Banco-Exequente ressaltou que, o embargante não procedeu ao registro da "compra e venda" no registro de imóveis, demonstrando sua negligência e ausência de boa-fé.

A D. Juíza sentenciante julgou procedentes os embargos, determinando a liberação da constrição do imóvel, bem como o cancelamento de sua arrematação.

Conveniente transcrever um trecho da r. Decisão, verbis:

Não há qualquer indício de fraude ou má-fé que possa ter viciado o negócio jurídico celebrado entre as partes.

Isso porque, tanto o imóvel quanto os contratantes eram domiciliados em Jandira, inexistindo, portanto, justo motivo para busca de certidões processuais na comarca de Barueri, onde corria a ação principal. A cautela esperada em caso de compra e venda de imóveis é a busca de ações judiciais no domicilio do vendedor e no local do imóvel, não sendo exigível a busca de pendencias em comarcas diversas destas.

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento, por meio da edição da súmula 375, no sentido de que: "o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente".

Outrossim, os embargados não trouxeram qualquer indício da má fé do embargante, sendo que as alegações formuladas são insuficientes para a prova da mesma, posto que genéricas e desprovidas de conteúdo probatório mínimo.

Prosseguindo, o fato de o compromisso de compra e venda não ter sido devidamente averbado ou registrado, como forma de garantir e preservar as relações jurídicas regidas pela boa-fé, aplica-se a Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro, como acima já alegado.

Cabe recurso da decisão.

Adriano Martins Pinheiro é advogado, pós-graduando em Direito Imobiliário, articulista e palestrante.

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