Contrato de gaveta não é válido perante CDHU, segundo Tribunal de Justiça de SP

Um casal adquiriu um apartamento de um conjunto habitacional, que ainda estava financiado junto a CDHU. A negociação ocorreu sob "contrato de gaveta", uma vez que o casal vendedor não pediu autorização a CDHU, para transferir o financiamento.

Assim, apesar de as partes terem negociado o imóvel, por meio de um contrato de "compromisso de compra e venda e cessão de posse", a CDHU não havia tomado ciência ou autorizado a negociação.

Em resumo, o negócio foi realizado entre comprador e vendedor, sem que a CDHU e Registro de Imóveis recebessem a devida comunicação. Houve, apenas, um contrato entre as partes, com reconhecimento de firma realizado em um cartório de notas.

O casal comprador quitou o imóvel junto a CDHU, solicitando, então, que esta outorgasse a respectiva escritura definitiva.

A CDHU negou a outorga de escritura definitiva em nome do casal comprador, alegando que a escritura sairia em nome dos mutuários originais (casal que adquiriu o imóvel junto a ela - CDHU), uma vez que não autorizou a negociação do imóvel.

Em razão disso, o casal comprador ajuizou ação contra a CDHU, pedindo que esta fosse obrigada, por meio de sentença, a outorgar a respectiva escritura pública de compra e venda.

Ao analisar o caso, o juiz sentenciante decidiu favoravelmente ao casal comprador, fundamentando que, tendo em vista a quitação integral e antecipada do imóvel, havia o direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda aos compradores.

A sentença mencionou decisões similares do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). Conveniente transcrever a jurisprudência utilizada:

"Caso em que, ainda que o negócio de cessão dos direitos de aquisição do imóvel celebrado entre a autora e os mutuários do imóvel “sub judice” tenha sido realizadas em a interveniência da ré COHAB, não pode ela se recusar à outorgar a escritura definitiva de transferência para a possuidora e real proprietária do bem - Entendimento consagrado por esta Colenda 9ª Câmara de Direito Privado no sentido de dispensar a anuência da companhia habitacional para reconhecer a validade dos contratos de gaveta Hipótese em que restou incontroverso que o financiamento do imóvel foi quitado, o que torna imperiosa a outorga da escritura definitiva em nome da autora, possuidora e real proprietária do imóvel Decreto de extinção afastado - Recurso provido para julgar a ação procedente." (TJSP, Apelação nº 0033778-57.2011.8.26.0007, 9ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. JOSÉ APARÍCIOCOELHO PRADO NETO, j. 13.12.2016).

Assim, o juiz de primeira instância julgou a ação procedente (favorável aos compradores), determinando que a CDHU outorgasse a escritura definitiva do imóvel em favor dos requerentes.

Inconformada com a decisão, a CDHU interpôs recurso ao TJSP. Este, por sua vez, reformou a sentença, absolvendo a CDHU da obrigação de outorgar a escritura, tendo em vista que ela não autorizou a negociação do imóvel.

Transcreve-se abaixo um trecho da decisão de 2ª instância (8ª Turma do TJSP):

"Como é sabido, o contrato de gaveta não possui validade perante a CDHU, que não anuiu com referido instrumento de cessão. Não pode, pois, ser compelida a outorgar escritura (tampouco ser demandada) em favor de quem com ela, não contratou".

O contrato de gaveta gera diversos riscos aos compradores, dentre eles, é a impossibilidade de regularizar a propriedade do imóvel, como visto no presente caso.

Há, também, decisões favoráveis, em que a CDHU é obrigada a outorgar escritura em nome dos compradores (decisão favorável - clique aqui).

Há casos em que as partes resolvem que, sendo a escritura outorgada em nome os vendedores (mutuários originários), este outorgam uma procuração aos compradores, outorgando-lhes o poder de vender ou realizar a doação do imóvel para qualquer interessado e, até mesmo, para eles mesmos.

Adriano Martins Pinheiro é advogado, pós-graduando em Direito Imobiliário, com curso de extensão em contratos, pela FGV.